Importância da análise documental nas transações imobiliárias

Cautela é a palavra de ordem para quem decide fazer uma transação imobiliária, para evitar prejuízo financeiro e dissabores ao adquirir um imóvel, muitas vezes irreversível. Os adquirentes são induzidos pelas ofertas, descontos, por algumas facilidades na entrada ou financiamento direto na incorporação imobiliária. Antes de firmar um negócio de compra e venda, torna-se indispensável contratar um profissional que faça consultoria, o qual irá solicitar o levantamento de diversos documentos referentes aos contratantes (comprador e vendedor) e àqueles referentes ao imóvel, todos devidamente atualizados e originais.

Neste momento que antecede o fechamento do negócio, a análise documental é a mais importante ao se adquirir um imóvel. Ao reunir as certidões do imóvel e documentos pessoais de comprador e vendedor, o advogado deverá analisar minuciosamente a documentação, iniciando pela certidão de matrícula atualizada, emitida pelo cartório de registro de imóveis competente. Por tal certidão, verifica-se a quem pertence o bem imóvel, se há eventual promessa de compra e venda anterior, dívidas ou qualquer direito real que recaia sobre o imóvel, como no caso de averbação de Formal de Partilha, procedendo-se à partilha da herança.

Ao adquirir um imóvel, importante constatar a existência de eventuais dívidas relativas a tributos municipais, estaduais e federais, bem como débitos condominiais. Isso porque tratam-se de obrigações “propter rem”, uma obrigação real, que decorre da relação entre o devedor e a coisa, e significa “por causa da coisa”. Desse modo, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.

No Brasil, muitos imóveis contêm dívidas de Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU. Nesse caso, o imposto deverá ser quitado antes de iniciar a negociação ou assinar qualquer contrato de promessa de venda e compra, para evitar recusa de financiamento pelo banco ou penhora do imóvel, mesmo se já tiver sido vendido. Além dos documentos acima descritos, necessário requerer certidões de distribuidor cível, criminal, trabalhista, federal, as quais indicam as ações que tramitam em desfavor do vendedor, a análise do conteúdo e dos eventuais processos em que é parte.

De igual importância são os documentos pessoais e a qualificação completa do vendedor, no caso de ser casado ou outro estado civil, para se descobrir qual o regime de bens vigente. Importa se o cônjuge deverá integrar o negócio jurídico ou não, a depender do regime de bens adotado, sem prejuízo dos demais documentos pessoais e certidões, bem como se o vendedor for pessoa jurídica, cuja reunião de documentos dependerá do tipo societário firmado.

Com a análise documental, o próximo passo é escolher o tipo de contrato a ser assinado pelo vendedor e comprador, bem como as cláusulas adequadas e protetivas é de suma importância para fechar um bom negócio, eliminando o máximo de riscos próprios dos negócios dessa natureza. Contrate um profissional competente e honesto para auxiliá-lo na aquisição de seu imóvel, para evitar perder o bem, em caso de constrição judicial.


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